DIREITO DE PREEMPÇÃO
É o direito de preferência ao município na aquisição de imóvel urbano
quando este for objeto de alienação onerosa entre particulares, na necessidade
pública de implementar medidas urbanísticas. É a redação do art. 25 da Lei 10.257/2001,
Estatuto da Cidade, que dispõe ainda que uma lei municipal, baseada no plano
diretor, deverá delimitar “as áreas que incidirá o direito de preempção e
fixará o prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um
ano após o decurso do prazo inicial de vigência” (§ 1º).
As hipóteses em que o direito de preempção poderá ser exercido estão
enumeradas no art. 26 do Estatuto da Cidade: I – regularização fundiária; II –
execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III –
constituição de reserva fundiária; IV – ordenamento e direcionamento da
expansão urbana; V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI –
criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII – criação de unidades
de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII –
proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
A lei municipal que delimitar a área deverá, obedecendo o previsto no
parágrafo único do art. 26, enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção
em uma ou mais das finalidades enumeradas pelos incisos do art. Citado.
O direito de preempção deverá ser exercido obedecendo ao trâmite
estabelecido pelo art. 27 do Estatuto.
O proprietário tem a obrigação de notificar o poder público municipal de
que tem intenção de alienar o imóvel que faz parte da área que incide o direito
de preempção. Esse prazo é de trinta dias e a manifestação, tanto do
proprietário que pretende vender, quanto do município que mantém o interesse de
compra, devem ser expressa.
A notificação ao município deverá ser enviada os documentos da “proposta
de compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual
constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade” (§ 1º); recebida a
notificação, “o Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um
jornal local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação
recebida nos termos do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições
da proposta apresentada” (§ 2º) e, “transcorrido
o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário autorizado a
realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada” (§
3º).
O proprietário do imóvel não fica desobrigado com o poder público quando
ocorre a venda prevista no § 3º do art. 26, ao contrário, pois “concretizada a
venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no
prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel” (§ 4º).
Realizada a alienação prevista na proposta dar-se-á por perfeita, no entanto,
caso seja diversa da proposta apresentada, a alienação tornar-se-á nula de
pleno direito (§ 5º).
Declarada nula a alienação do imóvel o “Município poderá adquirir o
imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta
apresentada, se este for inferior àquele” (§ 6º).
Por fim, necessário, para o exercício do direito de preempção, que o
imóvel pretendido esteja na área delimitada pela lei municipal que criou o
plano diretor em ação pré-definida.
