Alienação de Imóvel na Pendência de Débito Tributário

Kiyoshi Harada

Frequentemente somos consultados por proprietários de imóveis acerca da possibilidade ou não de vender determinado imóvel na pendência de crédito tributário inscrito na dívida ativa, cujo crédito, às vezes, relaciona-se com o próprio imóvel que se pretende alienar, como no caso do IPTU.

O tema está a sugerir a aplicação do art. 185 do CTN, que diz que é presumida a fraude na “alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”.

Desse modo, alienado o imóvel, após a inscrição na dívida pública, o único bem capaz de garantir o pagamento da dívida tributária poderá esse imóvel ser apenhado no processo de execução fiscal e a alienação registrada ser anulada por simples despacho do juiz da execução, prescindindo-se da ação ordinária de anulação.

Contudo, há exceção prevista no art. 130 do CTN que assim prescreve:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Portanto, em relação ao débito do IPTU, não há vedação legal da alienação do imóvel sob pena de nulidade da compra e venda. Havendo a alienação de imóvel urbano pelo proprietário, cujo IPTU incidente foi inscrito na dívida ativa, a execução fiscal deverá ser dirigida contra o adquirente que ficou, ipso facto, sub-rogado nas obrigações tributárias do alienante, salvo se da escritura aquisitiva constar a prova de quitação dos tributos, conforme prescreve o dispositivo legal sob exame.

Consoante escrevemos, o art. 130 do CTN regula a “situação em que o imposto se apresenta como um verdadeiro ônus real sobre o imóvel sempre que o respectivo fato gerador estiver fundado em propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis (direitos reais por excelência)”[1].

Mais precisamente, é caso típico de obrigação propter rem ou ob rem, em que o sucessor assume automaticamente as dívidas do sucedido, independentemente do prévio conhecimento acerca delas. Isso tem acontecido com frequência em relação aos débitos condominiais, em que o novo proprietário da unidade autônoma fica obrigado a quitar os débitos preexistentes, conforme pacífica jurisprudência em vigor. Acontece também em relação às restrições de uso da propriedade constantes de loteamentos regularmente registrados em que os adquirentes ficam vinculados às normas convencionais.

O dispositivo sob exame ressalva a hipótese de apresentação de certidão negativa de tributos. Questão duvidosa é saber se o “termo de responsabilidade solidária” firmado pelo vendedor e pelo comprador, e transcrito na escritura de compra e venda, substitutiva da certidão negativa para efeito de registro do título de transferência no Registro de Imóveis competente, surte o mesmo efeito previsto na parte final do art. 130 do CTN.

Entendemos que sendo a obrigação tributária ex lege a convenção das partes não pode implicar modificação dos efeitos do dispositivo legal. É o que prescreve o art. 123 do CTN:

 “Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”

Concluindo, o termo de responsabilidade solidária pelo pagamento de tributos, existente anteriormente à data da alienação, não implica neutralização dos efeitos da sub-rogação de que trata o art. 130 do CTN. O efeito desse termo de responsabilidade solidária deve se circunscrever às partes pactuantes.

Outra questão refere-se à certidão negativa expedida com fraude ou dolo contendo erro contra a Fazenda. Surtem os efeitos de que trata o art. 130 do CTN? No nosso modo de entender, sim, tendo em vista a regra do art. 208 do CTN. Consoante escrevemos, no caso “a Fazenda deverá executar outros bens do ex-contribuinte daquele imóvel, sem prejuízo da cobrança contra o funcionário, que cometeu a falsidade ideológica na expedição da certidão negativa”.[2]

[1] Cf., HARADA, Kiyoshi; HARADA, Marcelo Kiyoshi. Código tributário nacional comentado. São Paulo: Rideel, 2012, p. 262.

[2] Direito financeiro e tributário, 27. ed. São Paulo: Atlas, 2018, p. 676

Mãe entra com ação contra pai, mas é condenada por alienação parental

A mãe que impede o pai de ver a filha injustificadamente pratica alienação parental e, por isso, deve indenizar o pai da criança. Com esse entendimento, o juiz da 2ª Vara Cível de Taguatinga (DF) condenou a mãe de menor e autora de processo a indenizar o suposto réu (pai da criança) pelos danos morais causados a este.

A autora ingressou com ação judicial alegando que o pai da menor, com quem manteve convivência sob o mesmo teto por dois meses, não comparece nos dias designados para visitação da filha, procurando-a em datas distintas ou tentando buscá-la em locais não combinados previamente. Afirmou ainda que ele vem reiteradamente acionando órgãos administrativos (delegacias de polícia e Conselho Tutelar) e judiciários com o intuito de criar transtornos à sua vida pessoal, informando falsamente o descumprimento, por parte dela, de ordem judicial. Sustenta, com isso, que teria sofrido danos morais indenizáveis.

Contudo, segundo o juiz, não é isso o que se extrai dos autos, visto que as provas colacionadas mostram, entre outros, que a autora não entregou a filha ao genitor em datas marcadas, por diversas vezes, alterou o endereço de casa sem nada informar ao pai da criança e ainda deixou de comparecer em juízo às audiências nas quais se discutia a visitação da criança.

Para o juiz, diante desse cenário de recusa da autora em entregar a filha ao pai, a despeito da existência de decisão judicial, não lhe restou "outra alternativa que não a de buscar os instrumentos legais na tentativa de exercer direito que lhe era garantido. Por isso, procurou a delegacia de polícia, o Poder Judiciário e o Conselho Tutelar". Assim, concluiu: "A improcedência do pedido é medida que se impõe".

Diante da acusação que afirmava ser infundada, o genitor manejou pedido contraposto, ou seja, pediu para que a autora é que fosse condenada a pagar-lhe a indenização originalmente pleiteada.

Na análise dos autos, o magistrado anota que, segundo o artigo 22 do ECA, é dever dos pais, entre outros, cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais, sendo o seu descumprimento injustificado, inclusive, causa de suspensão ou perda do poder familiar. Cita também a Lei 12.318/2010, que dispõe sobre alienação parental e cujo artigo 3º traz o seguinte teor: “[A] prática de ato de alienação parental fere direito fundamental da criança ou do adolescente de convivência familiar saudável, prejudica a realização de afeto nas relações com genitor e com o grupo familiar, constitui abuso moral contra a criança ou o adolescente e descumprimento dos deveres inerentes à autoridade parental ou decorrentes de tutela ou guarda”.

Tomando como base as provas que constam nos autos, o juiz registra que "o que se vê é um pai em busca quase que desesperada de se aproximar da filha, enquanto a mãe, por razões injustificáveis, em nada contribuiu com a plena realização do direito da filha de conviver com seu genitor. Muito pelo contrário, o que sugerem os autos é que a fragilização dos laços afetivos entre pai e filha pode ter sido potencializada pela conduta da mãe".

Logo, constatada a conduta ilícita da autora, o dano moral causado ao genitor é evidente, "tendo em vista que se trata de incursão em seara sentimental de elevada grandeza, que é aquela na qual se hospeda a afetividade existente entre pai e filha", conclui o magistrado ao julgar improcedente o pedido formulado pela autora e procedente o pedido contraposto do acusado, para condenar a genitora ao pagamento de indenização no valor de R$ 1,5 mil, a título de danos morais.

Na fixação do valor da condenação, além de se observarem os critérios comuns referentes à sua força dissuasiva e impossibilidade de enriquecimento sem causa, o julgador também considerou que eventual desfalque no patrimônio da genitora iria refletir, em última análise, na própria filha, motivo pelo qual foi arbitrado em patamares módicos, tendo em vista, ainda, que a situação financeira de ambas as partes não evidencia grande manifestação de riqueza. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.