ESTATUTO DA CIDADE

Os artigos 182 e 183 da CF fixaram as diretrizes da política urbana, no sentido de desenvolvimento e planejamento das cidades. O Presidente da República, para estabelecer diretrizes gerais da política urbana, sancionou a Lei 10.257, de 10.7.2001, denominada de Estatuto da Cidade, que é instrumento legal que tem como objetivo central a proteção à ordem pública e interesse social, regulando “o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental” (parágrafo único do art.1º). Ainda, o Estatuto da Cidade tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana (art. 2º) fixando as diretrizes gerais como: garantir a sustentabilidade às cidades, aos centros urbanos, ordenando o direito à terra, moradia, saneamento, infraestrutura, transportes e preserva as futuras gerações etc.; procura ampliar a democracia participativa por meio de associações e também o incentivo para a participação no planejamento e execução do desenvolvimento urbano; estabelece que deve haver cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social (inc.III, art. 2º); procura estabelecer formas de planejamento para o desenvolvimento urbano na distribuição espacial da população e também das atividades econômicas do Município, evitando o crescimento urbano desenfreado e sem o devido parcelamento do uso do território, fatores que criariam efeitos negativos sobre o meio ambiente; oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais (inc. V, art. 2º). O Estatuto da Cidade cria mecanismos para ordenar e controlar o uso do solo urbano na tentativa de evitar, como estabelecido no inciso VI, do art. 2º: a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana; d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; f) a deterioração das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental. A competência para legislar sobre normas gerais de direito urbanístico é da União, conforme arts. 24, I e § 1º, e 21, XX da CF. A União tem competência ainda, para promover em conjunto com os Estados, Distrito Federal e Municípios, programas de construção de moradias e melhoria na habitação popular e saneamento básico. Com relação ao planejamento municipal o Estatuto prevê no art. 4º, inciso III, o seguinte: a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; f) gestão orçamentária participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econômico e social.  Também, alguns institutos tributários e financeiros fazem parte do planejamento do Estatuto, tais como a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; b) contribuição de melhoria; c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros. Para ordenar ainda a utilização social dos imóveis urbanos institui-se mecanismos jurídicos e políticos tais como: a) desapropriação; b) servidão administrativa; c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social; g) concessão de direito real de uso; h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano; l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito; t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; u) legitimação de posse; t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; u) legitimação de posse. A preocupação maior do legislador é ordenar e ocupar melhor o solo urbano visando o bem-estar social, coletivo e estabelecer metas de proteção ao meio ambiente. Vários mecanismos são utilizados para alcançar as obrigações impostas pelo instituto, tais como: IPTU progressivo, pois fracassada a ordem de parcelamento, edificação ou utilização poderá ser aplicado o imposto progressivo no tempo. Ainda, e importante instrumento de obrigação para a organização urbana é a desapropriação urbanística, que será aplicada no caso de fracassar todos os outros instrumentos para a organização do solo urbano. Assim, após cinco anos de cobrança de IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização do imóvel urbano, o município poderá desapropriar o imóvel pagando o valor com títulos da dívida pública (art. 8º). A ocupação ordenada do solo urbano conta ainda com o instituto da usucapião especial de imóvel urbano (art. 9º), onde ficou estabelecido que “aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. Dois importantes pontos devem ser esclarecidos: a) quando pender ação de usucapião especial urbano, outras ações relativas ao imóvel serão suspensas até final decisão e, ainda, b) a usucapião especial poderá ser usada com meio de defesa e a sentença que reconhecer o direito poderá ser levada a registro no cartório de registro de imóveis (art. 13). Sobre o direito de superfície, segundo o art. 21, “o proprietário poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”. Sobre o direito de preempção o Poder Público municipal tem o direito de preferência para aquisição de imóvel urbano, objeto de alienação onerosa entre particulares, sempre que necessitar de áreas com as finalidades específicas estabelecidas no artigo 26 do Estatuto da Cidade. A outorga onerosa do direito de construir ou solo criado, estabelecido pelo artigo 28, permite ao município que se venda ao particular o direito de construir acima dos limites máximos admitidos pela legislação municipal, com justa contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Operações urbanas consorciadas são um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Município com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Neste consórcio é obrigatória a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, segundo o art. 32 do Estatuto. A transferência do direito de construir, disposta no art. 35, autoriza o proprietário de imóvel urbano, “privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário”. Já que o Estatuto estabelece a política de diminuição do impacto desordenado de utilização do solo urbano, o art. 36, obriga a elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV. Essa exigência serve para que se possa obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal. O Plano Diretor é instrumento fundamental e obrigatório para a política de desenvolvimento e expansão urbana. É lei municipal estabelecendo as regras sobre o uso e ocupação do solo urbano. Estabelecido a partir do art. 39 do Estatuto, tem como baliza a política de desenvolvimento obrigatório nos centros urbanos e ainda, como instrumento de participação popular na Administração Pública. Tanto que nos arts. 43 a 45 do Estatuto da Cidade foram implantados vários instrumentos de gestão democrática da cidade, tais como: órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal (I); debates, audiências e consultas públicas (II); conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal (III); iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano (IV).